Wer zahlt? Die drei Szenarien

Die Kostentragung hängt davon ab, ob es Erben gibt und ob diese das Erbe annehmen:

Szenario 1: Erben nehmen das Erbe an

Die Erben treten in das Mietverhältnis ein (§ 564 BGB) und übernehmen alle Pflichten. Die Reinigungskosten werden aus dem Nachlass bezahlt. Der Vermieter richtet seine Forderungen an die Erben.

Wichtig: Das Sterben in der Mietwohnung gilt nach der Rechtsprechung als vertragsgemäßer Gebrauch. Das bedeutet: Der Vermieter kann die Kosten nicht als Schadensersatz geltend machen. Er kann sie nur als Nachlassverbindlichkeit einfordern. In der Praxis: Die Erben zahlen aus dem Nachlass, haften aber nicht mit ihrem Privatvermögen über den Nachlass hinaus.

Szenario 2: Alle Erben schlagen das Erbe aus

Wenn alle Erbberechtigten das Erbe fristgerecht ausschlagen (innerhalb von 6 Wochen, § 1944 BGB), gibt es keinen Ansprechpartner für die Kosten. Das Nachlassgericht bestellt dann einen Nachlasspfleger (§ 1960 BGB), der den Nachlass verwaltet und offene Forderungen aus den vorhandenen Mitteln begleicht.

Reicht der Nachlass nicht aus, bleibt der Vermieter auf den Kosten sitzen. In seltenen Fällen übernimmt die Gemeinde die Kosten bei Gesundheitsgefährdung.

Szenario 3: Keine Erben bekannt

Wenn keine Erben ermittelt werden können, wird ebenfalls ein Nachlasspfleger bestellt. Der Vermieter sollte den Nachlasspfleger kontaktieren und seine Forderungen anmelden. Das Verfahren dauert oft mehrere Monate.

Ratgeber: Was passiert bei Erbausschlagung mit der Wohnung?

Kaution: Warum sie meist nicht greift

Viele Vermieter denken als Erstes an die Mietkaution. Die Rechtslage ist jedoch eindeutig:

Da das Sterben in der Mietwohnung als vertragsgemäßer Gebrauch gilt, hat der Vermieter keinen Schadensersatzanspruch. Ohne Schadensersatzanspruch darf die Kaution für die Reinigungskosten nicht einbehalten werden.

Das haben mehrere Gerichte bestätigt:

• AG Berlin-Tempelhof (2020): Vermieter durfte Kaution nicht für Reinigungskosten nach Todesfall einbehalten.
• LG Berlin (2021): Bestätigung in der Berufung. Vertragsgemäßer Gebrauch schließt Schadensersatz aus.

Ausnahme: Bei einem nicht-natürlichen Tod (z. B. Suizid mit Sachbeschädigung) kann die Rechtslage anders sein. Hier sollten Vermieter juristischen Rat einholen.

Die Kaution darf nur für tatsächliche Mietschulden und vertragswidrige Schäden verwendet werden, zum Beispiel für Schönheitsreparaturen, die der Mieter vertraglich schuldete.

Versicherung und Mietausfall

Als Vermieter haben Sie zwei Versicherungen, die helfen können:

Wohngebäudeversicherung

Ihre Wohngebäudeversicherung kann Gebäudeschäden abdecken:

• Durchdrungener Estrich, der ausgetauscht werden muss
• Kontaminierter Putz an Wänden
• Beschädigte Bodenbeläge (wenn vom Vermieter gestellt)

Melden Sie den Schaden sofort bei Ihrer Versicherung. Fotografieren Sie den Zustand vor der Reinigung. Die Versicherung schickt in manchen Fällen einen Gutachter.

Die Reinigung selbst ist über die Wohngebäudeversicherung meist nicht abgedeckt, nur die Schäden am Gebäude.

Mietausfallversicherung

Während der Sanierung ist die Wohnung nicht vermietbar. Rechnen Sie mit einem Mietausfall von:

Eine Mietausfallversicherung deckt entgangene Mieteinnahmen, wenn die Wohnung aus versicherten Gründen nicht vermietbar ist. Prüfen Sie Ihre Police, ob ein Todesfall als versichertes Ereignis gilt.

Steuerliche Absetzbarkeit für Vermieter

Für Vermieter sind die Reinigungskosten steuerlich vollständig absetzbar. Das unterscheidet sie von Privatpersonen, die nur 20 Prozent als haushaltsnahe Dienstleistung geltend machen können.

Werbungskosten (§ 9 EStG)

Reinigungskosten nach einem Todesfall in einer vermieteten Wohnung sind Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Das umfasst:

• Kosten der Leichenfundortreinigung
• Kosten der Desinfektion
• Kosten der Geruchsneutralisation
• Kosten der Schädlingsbekämpfung
• Kosten der Estrichsanierung und Bodenbelagserneuerung

Die gesamten Kosten mindern Ihr zu versteuerndes Einkommen im Jahr der Zahlung. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 Prozent erstattet das Finanzamt also 42 Prozent der Kosten.

Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten?

Reinigung und Desinfektion sind Erhaltungsaufwand und sofort abzugsfähig. Wenn Sie im Zuge der Sanierung die Wohnung modernisieren (neuer Bodenbelag, neue Wände), kann das Finanzamt den Modernisierungsanteil als Herstellungskosten werten, die über mehrere Jahre abgeschrieben werden müssen.

Empfehlung: Trennen Sie Reinigung/Sanierung und Modernisierung in getrennten Rechnungen. Unsere Rechnung weist die Reinigungskosten separat aus.

Handlungsempfehlung für Vermieter

Die wichtigsten Schritte als Vermieter nach einem Todesfall in der Mietwohnung:

1. Polizeifreigabe abwarten: Die Polizei prüft die Todesumstände. Betreten Sie die Wohnung nicht ohne Freigabe.
2. Zustand dokumentieren: Fotografieren Sie die Wohnung umfassend, bevor irgendwelche Maßnahmen ergriffen werden.
3. Wohngebäudeversicherung kontaktieren: Melden Sie den Schaden sofort und senden Sie die Fotos.
4. Erben ermitteln: Kontaktieren Sie das Nachlassgericht, um die Erben zu identifizieren. Die Erben sind Ihre Ansprechpartner für die Kostentragung.
5. Nachlasspfleger kontaktieren: Wenn keine Erben bekannt sind oder alle ausschlagen, wenden Sie sich an den Nachlasspfleger.
6. Kostenvoranschlag einholen: Lassen Sie einen detaillierten Kostenvoranschlag erstellen, den Sie Erben, Versicherung und ggf. Nachlasspfleger vorlegen können.
7. Reinigung beauftragen: Nach Klärung der Kostenübernahme die Reinigung durchführen lassen. Bei akuter Gesundheitsgefährdung kann die Reinigung auch vor Klärung erfolgen.
8. Steuerberater informieren: Die Kosten als Werbungskosten geltend machen.

Leichenfundortreinigung AST Nürnberger unterstützt Sie als Vermieter mit einem detaillierten Kostenvoranschlag und einer Rechnung, die für Versicherung, Erben und Finanzamt geeignet ist.

Kostenlose Beratung — beratung@leichenfundortreinigung.de