Verwesungsgeruch in der Nachbarwohnung
Rechte als Mieter und was Sie tun sollten
Wenn aus der Nachbarwohnung ein süßlich-fauliger Geruch dringt und der Bewohner nicht erreichbar ist, sollten Sie sofort die Polizei unter 110 anrufen. Betreten Sie die Wohnung nicht eigenmächtig. Als Mieter haben Sie bei anhaltender Geruchsbelästigung ein Recht auf Mietminderung von 10 bis 30 Prozent.
Das Wichtigste in Kürze
- Bei Verwesungsgeruch aus der Nachbarwohnung: Polizei 110 anrufen. Betreten Sie die Wohnung nicht selbst.
- Verwesungsgeruch in der eigenen Wohnung ist ein Mietmangel. Sie haben Anspruch auf Mietminderung.
- Die Mietminderung liegt je nach Schwere bei 10 bis 30 Prozent. In extremen Fällen bis zu 100 Prozent bei Unbewohnbarkeit.
- Informieren Sie Ihren Vermieter schriftlich über den Geruch. Nur eine dokumentierte Mängelanzeige sichert Ihre Rechte.
- Die Geruchsbeseitigung dauert je nach Aufwand wenige Tage bis mehrere Wochen. Der Vermieter ist für die Beseitigung verantwortlich.
- Sind Sie Vermieter? Kostenlose Beratung zur professionellen Geruchsbeseitigung und Reinigung.
Verwesungsgeruch aus der Nachbarwohnung: Richtig reagieren
Verwesungsgeruch ist unverwechselbar: ein süßlich-fauliger, durchdringender Geruch, der sich nicht mit Lüften beseitigen lässt. Wenn Sie diesen Geruch wahrnehmen und er aus einer benachbarten Wohnung stammt, handeln Sie wie folgt:
- Klingeln und anrufen: Versuchen Sie, den Nachbarn zu erreichen. Fragen Sie andere Hausbewohner, wann der Bewohner zuletzt gesehen wurde.
- Polizei anrufen (110): Wenn der Bewohner nicht erreichbar ist und Verwesungsgeruch wahrnehmbar ist, rufen Sie die Polizei. Die Beamten dürfen die Wohnung öffnen, wenn eine Notlage vermutet wird.
- Nicht eigenmächtig einbrechen: Auch bei dringendem Verdacht auf einen Todesfall dürfen Sie die Wohnung nicht selbst öffnen. Das wäre Hausfriedensbruch (§ 123 StGB).
- Fenster schließen: Schließen Sie Fenster und Türen zu angrenzenden Räumen, um die Geruchsausbreitung in Ihre Wohnung zu begrenzen.
Die Polizei wird nach der Öffnung einen Bestatter und gegebenenfalls die Kriminalpolizei verständigen. Die Wohnung wird bis zur Freigabe versiegelt.
Ihre Rechte als Mieter: Mietminderung bei Geruchsbelästigung
Verwesungsgeruch in Ihrer Wohnung ist ein Sachmangel im Sinne des § 536 BGB. Der Vermieter schuldet Ihnen eine Wohnung in bewohnbarem Zustand. Geruchsbelästigung durch einen Todesfall in einer Nachbarwohnung schränkt den vertragsgemäßen Gebrauch ein.
Mietminderung nach Schweregrad
| Schweregrad | Beschreibung | Minderung |
|---|---|---|
| Leicht | Geruch zeitweise wahrnehmbar, Wohnung bewohnbar | 10 – 15 % |
| Mittel | Geruch dauerhaft, einzelne Räume beeinträchtigt | 15 – 25 % |
| Schwer | Geruch in gesamter Wohnung, Übelkeit, Kopfschmerzen | 25 – 30 % |
| Unbewohnbar | Wohnung nicht nutzbar, Auszug nötig | bis 100 % |
So sichern Sie Ihre Ansprüche
- Mängelanzeige schreiben: Informieren Sie Ihren Vermieter schriftlich (E-Mail oder Brief) über den Geruch. Setzen Sie eine angemessene Frist zur Beseitigung (2 bis 4 Wochen).
- Dokumentieren: Fotografieren Sie sichtbare Schäden. Notieren Sie Datum, Uhrzeit und Stärke des Geruchs. Benennen Sie Zeugen (Nachbarn, Besucher).
- Miete unter Vorbehalt zahlen: Kürzen Sie die Miete nicht eigenmächtig, ohne den Vermieter vorher informiert zu haben. Eine Mietminderung ohne Mängelanzeige kann zur Kündigung führen.
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Vermieter in der Pflicht: Wer muss handeln?
Der Vermieter der betroffenen Wohnung ist für die Reinigung und Geruchsbeseitigung verantwortlich. Er muss nach Freigabe durch die Polizei einen Fachbetrieb beauftragen.
Die Kosten trägt grundsätzlich der Nachlass des Verstorbenen. Gibt es keine Erben oder reicht der Nachlass nicht aus, muss der Vermieter die Kosten vorstrecken. Gegebenenfalls springt die Wohngebäudeversicherung ein.
Als Mieter einer Nachbarwohnung haben Sie Anspruch darauf, dass der Vermieter:
- Die Reinigung zeitnah beauftragt (nicht wochen- oder monatelang wartet)
- Die Geruchsbelästigung für angrenzende Wohnungen so gering wie möglich hält
- Sie über den voraussichtlichen Zeitplan informiert
Reagiert der Vermieter nicht innerhalb der gesetzten Frist, können Sie nach § 536a BGB Schadensersatz geltend machen. Im Extremfall ist eine fristlose Kündigung möglich, wenn die Wohnung unbewohnbar ist und der Vermieter untätig bleibt.
Bei Gesundheitsbedenken können Sie zusätzlich das Gesundheitsamt informieren. Das Amt kann den Vermieter zur Beseitigung des Mangels auffordern.
Wie lange dauert die Geruchsbeseitigung?
Die Dauer hängt vom Ausmaß der Kontamination in der Nachbarwohnung ab:
| Situation | Dauer der Beseitigung | Bewohnbarkeit Nachbarwohnung |
|---|---|---|
| Kurze Liegezeit, leichte Kontamination | 2 – 5 Tage | Sofort nach Abschluss |
| Mittlere Liegezeit, Bodenbelag betroffen | 1 – 2 Wochen | Nach Geruchsneutralisation |
| Lange Liegezeit, Estrichsanierung nötig | 4 – 8 Wochen | Nach Trocknung und Sanierung |
Die Auswirkungen auf Ihre eigene Wohnung enden in der Regel mit der professionellen Geruchsneutralisation in der betroffenen Wohnung. In seltenen Fällen — etwa wenn Geruch durch Mauerwerk oder Leitungsschächte eingedrungen ist — sind zusätzliche Maßnahmen in Ihrer Wohnung nötig. Die Kosten dafür trägt ebenfalls der Vermieter.
Leichenfundortreinigung AST Nürnberger übernimmt die gesamte Sanierung: Reinigung, Desinfektion und Geruchsneutralisation. Wir beraten auch Mieter benachbarter Wohnungen kostenlos.
Häufige Fragen zu Verwesungsgeruch in der Nachbarwohnung
Darf ich die Miete mindern, wenn es in der Nachbarwohnung nach Verwesung riecht?
Ja. Wenn der Geruch Ihre Wohnung beeinträchtigt, liegt ein Mietmangel vor. Informieren Sie Ihren Vermieter schriftlich und setzen Sie eine Frist zur Beseitigung. Die Minderung liegt je nach Schwere bei 10 bis 30 Prozent der Bruttomiete.
Kann ich das Gesundheitsamt einschalten?
Ja. Wenn der Vermieter nicht reagiert oder Sie gesundheitliche Beschwerden durch den Geruch haben, können Sie das zuständige Gesundheitsamt informieren. Das Amt kann den Vermieter zur Beseitigung auffordern und bei Gefahr im Verzug Maßnahmen anordnen.
Muss der Vermieter mir eine Ersatzwohnung stellen?
Eine Pflicht zur Bereitstellung einer Ersatzwohnung besteht grundsätzlich nicht. Bei Unbewohnbarkeit kann die Miete jedoch auf null gemindert werden. Entstehen Ihnen Kosten für eine vorübergehende Unterkunft, können Sie diese als Schadensersatz nach § 536a BGB geltend machen, sofern der Vermieter den Mangel verschuldet hat oder mit der Beseitigung in Verzug ist.
Wie breitet sich Verwesungsgeruch in Nachbarwohnungen aus?
Der Geruch breitet sich über Luftzirkulation (Türspalten, Lüftungsschächte), Rohrleitungen (Abwasser, Heizung) und bei langer Liegezeit durch Mauerwerk aus. Besonders betroffen sind direkt angrenzende Wohnungen und Wohnungen im selben Lüftungsstrang.
Wer bezahlt die Reinigung meiner Wohnung, wenn der Geruch eingedrungen ist?
Die Kosten für eine Geruchsneutralisation in Ihrer Wohnung trägt der Vermieter. Sie können diese als Schadensersatz geltend machen. Dokumentieren Sie den Geruch und dessen Auswirkungen sorgfältig. Wir erstellen gerne einen Kostenvoranschlag, den Sie Ihrem Vermieter vorlegen können.
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Quellen
- BGB § 536 — Mietminderung bei Sachmängeln
- BGB § 536a — Schadensersatzanspruch bei Mängeln
- BGB § 535 Abs. 1 — Pflicht des Vermieters zur Gebrauchsgewährung
- AG Hamburg (Az. 49 C 148/04) — Mietminderung bei Geruchsbelästigung
Über den Autor
Marco Nürnberger
Inhaber, Leichenfundortreinigung AST Nürnberger
Marco Nürnberger ist Inhaber von Leichenfundortreinigung AST Nürnberger mit Sitz in Riedstadt-Crumstadt. Sein Unternehmen ist auf die professionelle Reinigung, Desinfektion und Sanierung nach Todesfällen in Wohnungen spezialisiert. Als Fachbetrieb setzt AST Nürnberger ausschließlich geprüfte Verfahren und VAH-gelistete Desinfektionsmittel ein.
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Hinweis: Die Informationen auf dieser Seite dienen der allgemeinen Orientierung und ersetzen keine rechtliche Beratung. Leichenfundortreinigung AST Nürnberger bietet keine Rechtsberatung an. Bei rechtlichen Fragen wenden Sie sich an einen Rechtsanwalt.