Mietvertrag nach dem Tod: Was passiert rechtlich?

Der Mietvertrag endet nicht automatisch mit dem Tod des Mieters. Das BGB sieht eine detaillierte Regelung vor, die den Fortbestand des Mietverhältnisses sichert.

Eintrittsrecht (§ 563 BGB)

Lebte eine andere Person mit dem Verstorbenen im gemeinsamen Haushalt, tritt diese kraft Gesetzes in den Mietvertrag ein. Die Rangfolge:

• Ehegatten und eingetragene Lebenspartner -- treten automatisch in den Mietvertrag ein, ohne dass es einer Erklärung bedarf. Der Vermieter wird lediglich informiert.
• Kinder und andere Familienangehörige -- haben ein Eintrittsrecht, wenn sie mit dem Verstorbenen in einem gemeinsamen Haushalt lebten. Sie müssen den Eintritt nicht erklären; er tritt automatisch ein. Allerdings können sie innerhalb eines Monats erklären, dass sie nicht eintreten wollen.
• Andere Haushaltsangehörige -- können ebenfalls eintreten, z. B. nichteheliche Lebenspartner, WG-Mitbewohner oder Pflegepersonen. Auch hier gilt die einmonatige Ablehnungsfrist.

Der Vermieter kann den Eintritt nur aus wichtigem Grund ablehnen (§ 563 Abs. 4 BGB). Ein Todesfall allein ist kein wichtiger Grund. Ein wichtiger Grund wäre etwa eine nachgewiesene schwere Störung des Hausfriedens durch die eintretende Person.

Kein Eintritt: Erben übernehmen (§ 564 BGB)

Wenn niemand in den Mietvertrag eintritt -- weil niemand im gemeinsamen Haushalt lebte oder alle Berechtigten den Eintritt abgelehnt haben -- wird das Mietverhältnis mit den Erben fortgesetzt.

Sowohl der Vermieter als auch die Erben können das Mietverhältnis innerhalb eines Monats nach Kenntnisnahme außerordentlich kündigen. Die Kündigungsfrist beträgt dann die gesetzliche Frist von drei Monaten (§ 573d BGB). In der Praxis bedeutet das: Selbst bei sofortiger Kündigung muss der Vermieter mindestens drei Monate auf die Wohnung warten.

Während dieser Zeit bleibt das Mietverhältnis vollständig bestehen. Die Erben schulden die Miete, die Wohnung gehört mietrechtlich ihnen.

Sonderkündigungsrecht: Fristen beachten

Das Sonderkündigungsrecht nach § 564 BGB hat enge Fristen. Die einmonatige Kündigungsfrist beginnt ab dem Zeitpunkt, an dem der Vermieter vom Tod des Mieters und davon Kenntnis erlangt, dass niemand in den Mietvertrag eintritt. In der Praxis beginnt die Frist oft erst Wochen nach dem Tod, weil der Vermieter nicht sofort erfährt, ob Haushaltsangehörige eintreten wollen oder nicht.

Versäumt der Vermieter die Monatsfrist, bleibt nur die ordentliche Kündigung mit den regulären Fristen (3 bis 9 Monate, je nach bisheriger Mietdauer). Es ist daher ratsam, die außerordentliche Kündigung vorsorglich auszusprechen, sobald feststeht, dass niemand in den Mietvertrag eintreten wird.

Laufende Kosten während der Übergangszeit

Zwischen dem Tod des Mieters und dem Ende des Mietverhältnisses laufen die Kosten weiter. Die Erben schulden die Miete und die Nebenkosten. In der Praxis ist das Eintreiben der Miete von den Erben eines alleinstehenden Mieters jedoch oft schwierig -- besonders wenn das Erbe ausgeschlagen wird oder kein Nachlass vorhanden ist. Vermieter sollten diese Mietausfallzeit in ihrer finanziellen Planung berücksichtigen.

Wohnung betreten: Was ist erlaubt?

Auch nach dem Tod des Mieters gilt das Hausrecht. Die Wohnung gehört mietrechtlich weiterhin dem Mieter bzw. seinen Rechtsnachfolgern. Der Vermieter hat kein automatisches Zutrittsrecht.

Sie dürfen die Wohnung betreten bei:

• Ausdrücklicher Zustimmung der Erben -- Wenn die Erben bekannt sind, erreichbar sind und zustimmen. Idealerweise schriftlich (E-Mail reicht).
• Zustimmung des Nachlasspflegers -- Wenn ein Nachlasspfleger vom Gericht bestellt wurde, vertritt dieser die Rechte der Erben und kann den Zutritt genehmigen.
• Gefahr im Verzug -- Bei akuter Gesundheitsgefährdung oder drohenden Sachschäden: starker Verwesungsgeruch, der in Nachbarwohnungen dringt, Schädlingsbefall, der sich ausbreitet, Wasseraustritt, oder Beschwerden von Nachbarn über unerträgliche Geruchsbelästigung.

Sie dürfen die Wohnung nicht betreten, wenn:

• Sie lediglich den Zustand der Wohnung prüfen möchten
• Sie die Wohnung für eine Besichtigung oder Neuvermietung vorbereiten wollen
• Die Erben nicht erreichbar sind, aber auch keine akute Gefahr besteht
• Sie Gegenstände des Verstorbenen sichern oder entfernen möchten

Empfehlung für den Zutritt bei Gefahr im Verzug:

1. Dokumentieren Sie den Grund schriftlich, bevor Sie die Wohnung betreten
2. Nehmen Sie einen Zeugen mit -- idealerweise die Hausverwaltung oder einen Nachbarn
3. Fotografieren Sie den Zustand der Wohnung
4. Verändern Sie nichts, was nicht unmittelbar zur Gefahrenabwehr nötig ist
5. Informieren Sie die Erben oder das Nachlassgericht im Nachhinein über den Zutritt und den Grund

Ein unbefugtes Betreten der Wohnung kann als Hausfriedensbruch gewertet werden -- auch wenn Sie der Eigentümer des Gebäudes sind. Die mietvertragliche Nutzung hat Vorrang vor dem Eigentumsrecht. Das gilt auch dann, wenn die Wohnung offensichtlich nicht mehr bewohnt wird.

Sonderfall: Schlüsselübergabe durch die Polizei. Manchmal übergibt die Polizei nach dem Leichenfund einen Schlüssel an den Vermieter, wenn keine Angehörigen vor Ort sind. Diese Schlüsselübergabe ist keine Erlaubnis, die Wohnung zu betreten oder zu räumen. Sie dient lediglich der Sicherung des Gebäudes (z. B. Haustür abschließen). Der Zutritt zur Wohnung selbst bedarf weiterhin der Zustimmung der Erben oder eines Nachlasspflegers -- oder es muss Gefahr im Verzug vorliegen.

Erbensuche und Nachlasspfleger

Wenn der verstorbene Mieter allein lebte und die Erben nicht bekannt sind, stehen Sie als Vermieter vor einem praktischen Problem: Niemand ist erreichbar, der Entscheidungen treffen kann. In dieser Situation sollten Sie aktiv werden.

Erben suchen

1. Polizei fragen -- Die Polizei hat bei der Leichenbergung häufig bereits Angehörige ermittelt oder Kontaktdaten aus der Wohnung gesichert. Fragen Sie bei der zuständigen Dienststelle nach.
2. Nachbarn befragen -- Nachbarn wissen oft, ob der Verstorbene Angehörige hatte, ob regelmäßig Besuch kam, oder ob es Angehörige gibt, die sich kümmerten.
3. Unterlagen in der Wohnung prüfen -- Wenn Sie die Wohnung berechtigt betreten (z. B. bei Gefahr im Verzug), können Adressen in Post, Telefon, Adressbuch oder Dokumenten Hinweise auf Angehörige geben.
4. Nachlassgericht kontaktieren -- Das zuständige Amtsgericht (Nachlassabteilung) am letzten Wohnsitz des Verstorbenen führt Nachforschungen durch. Das Gericht kann Erben über das Standesamt, Einwohnermeldeamt oder Erbenermittler suchen.
5. Standesamt anfragen -- Das Standesamt, das die Sterbeurkunde ausgestellt hat, kann Auskunft über bekannte Angehörige geben.

Nachlasspfleger beantragen (§ 1960 BGB)

Wenn keine Erben auffindbar sind, alle Erben das Erbe ausgeschlagen haben oder die Erbenstellung unklar ist, können Sie beim Nachlassgericht die Bestellung eines Nachlasspflegers beantragen. Diesen Antrag sollten Sie zeitnah stellen, denn nur der Nachlasspfleger kann verbindlich handeln:

• Er verwaltet die Wohnung und kann Entscheidungen treffen
• Er kann die Reinigung beauftragen und aus dem Nachlass bezahlen
• Er kann den Mietvertrag kündigen
• Er kann Versicherungsansprüche geltend machen
• Er vertritt den Nachlass gegenüber Gläubigern

Die Bestellung dauert in der Regel 2 bis 6 Wochen, in Einzelfällen auch länger. In dieser Zeit zahlt niemand Miete, der Vermieter kann die Wohnung nicht nutzen, und die Situation verschlechtert sich möglicherweise (Geruch, Schädlinge). Umso wichtiger ist es, den Antrag frühzeitig zu stellen.

Tipp: Begründen Sie den Antrag mit der Dringlichkeit der Situation -- Verwesungsgeruch, Gesundheitsgefährdung, Beschwerden der Nachbarn. Das kann die Bearbeitung beschleunigen.

Ausführlicher Ratgeber zur Erbausschlagung und ihren Folgen

Renovierungspflicht und Kaution

Zwei Fragen stellen sich Vermieter nach einem Todesfall besonders häufig: Wer zahlt die Renovierung? Und darf ich die Kaution dafür verwenden?

Sterben ist vertragsgemäßer Gebrauch

Nach der Rechtsprechung -- maßgeblich das Urteil des AG Bad Schwartau, bestätigt durch weitere Gerichte -- ist das Sterben in der Mietwohnung vertragsgemäßer Gebrauch. Diese Einstufung hat weitreichende Konsequenzen:

• Kein Schadensersatzanspruch gegen die Erben für Reinigung und Renovierung. Der Vermieter kann die Kosten nicht als mietrechtlichen Schaden geltend machen.
• Kein Anspruch auf Wiederherstellung des Zustands vor dem Todesfall. Die Verschlechterung durch den Tod fällt unter den vertragsgemäßen Gebrauch.
• Keine Haftung der Erben über den Nachlass hinaus. Reicht der Nachlass nicht, hat der Vermieter keinen persönlichen Anspruch gegen die Erben.

Die Reinigungskosten werden aus dem Nachlass bezahlt -- als Nachlassverbindlichkeit, nicht als Schadensersatz. Ist kein Nachlass vorhanden oder wurde das Erbe ausgeschlagen, bleibt der Vermieter auf den Kosten sitzen.

Kaution

Die Mietkaution darf grundsätzlich nicht für die Reinigungskosten verwendet werden, wenn der Tod natürlich war. Die Kaution sichert offene Mietforderungen und Schäden, die über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgehen. Da Sterben vertragsgemäßer Gebrauch ist, liegt kein Schaden im mietrechtlichen Sinne vor.

Das AG Berlin-Tempelhof (2020) und das LG Berlin (2021) haben dies bestätigt. Die Kaution muss an die Erben zurückgezahlt werden, abzüglich:

• Offener Mietforderungen (Miete für die Zeit zwischen Tod und Ende des Mietverhältnisses)
• Schäden, die vor dem Todesfall entstanden sind (z. B. beschädigte Türen, kaputte Fliesen)
• Nebenkostennachzahlungen

Ausnahme: Bei nicht-natürlichem Tod (z. B. Suizid) kann die Rechtslage anders sein. Einige Gerichte werten einen Suizid als nicht-vertragsgemäßen Gebrauch, andere sehen auch hier keinen Schadensersatzanspruch. Die Rechtslage ist uneinheitlich und hängt vom Einzelfall ab. Hier ist eine anwaltliche Beratung dringend empfehlenswert, bevor Sie die Kaution verwenden oder Schadensersatzansprüche geltend machen.

Versicherungsschutz prüfen

Als Vermieter sollten Sie nach einem Todesfall in der Mietwohnung drei Versicherungen prüfen:

• Ihre Wohngebäudeversicherung -- Einige Tarife decken Reinigungskosten nach einem Todesfall oder die Sanierung von Schäden an der Gebäudesubstanz (durchdrungener Estrich, beschädigte Wände) ab. Melden Sie den Vorfall der Versicherung zeitnah.
• Hausratversicherung des Verstorbenen -- Manche Tarife übernehmen die Reinigungskosten. Bitten Sie die Erben, die Police zu prüfen, oder fragen Sie den Nachlasspfleger.
• Ihre Mietausfallversicherung -- Wenn Sie eine Mietausfallversicherung abgeschlossen haben, kann sie die entgangene Miete während der Reinigung und Renovierung ersetzen.

Wir erstellen einen detaillierten Kostenvoranschlag, den Sie jeder Versicherung vorlegen können. Unsere Rechnungen sind so aufgebaut, dass Versicherungen die einzelnen Positionen nachvollziehen und zuordnen können.

Reinigung beauftragen und Neuvermietung

Nach Klärung der Erbsituation und Zugang zur Wohnung steht die praktische Frage: Wie geht es weiter?

Wer beauftragt die Reinigung?

• Erben vorhanden und kooperativ: Die Erben sind zuständig und beauftragen die Reinigung. In der Praxis beauftragen viele Vermieter die Reinigung selbst und stellen die Kosten dem Nachlass in Rechnung -- das beschleunigt den Prozess erheblich.
• Nachlasspfleger bestellt: Der Nachlasspfleger beauftragt die Reinigung und bezahlt aus dem Nachlass. Stimmen Sie sich mit dem Nachlasspfleger ab.
• Kein Nachlass vorhanden: Der Vermieter muss die Kosten selbst tragen. Prüfen Sie Ihre Wohngebäudeversicherung -- einige Tarife decken Reinigungskosten nach einem Todesfall ab.

Dringender Fall: Gesundheitsgefährdung

Bei starkem Verwesungsgeruch, aktivem Schädlingsbefall oder Beschwerden der Nachbarn können Sie als Vermieter sofort handeln, ohne auf die Erben oder einen Nachlasspfleger zu warten. Die Dringlichkeit der Gesundheitsgefährdung rechtfertigt den Zutritt zur Wohnung und die Beauftragung der Reinigung.

Dokumentieren Sie in diesem Fall den Zustand mit Fotos und Videos, halten Sie den Grund für die Dringlichkeit schriftlich fest, und bewahren Sie alle Rechnungen und Belege sorgfältig auf. Diese Dokumentation ist wichtig für die spätere Geltendmachung der Kosten gegenüber dem Nachlass oder der Versicherung.

Kosten der Reinigung

Die Kosten hängen vom Umfang ab. Bei kurzer Liegezeit und geringer Kontamination beginnen sie bei etwa 500 Euro. Bei längerer Liegezeit mit Geruchsbehandlung und Materialentfernung können 3.000 bis 6.000 Euro anfallen. Umfangreiche Sanierungen mit Estrichaustausch können 10.000 Euro und mehr kosten.

Ausführliche Informationen zu Kosten und Preisfaktoren

Neuvermietung

Nach fachgerechter Reinigung, Desinfektion und Geruchsneutralisation ist die Wohnung hygienisch einwandfrei und wieder vermietbar. Folgende Punkte sind für die Neuvermietung relevant:

• Sie haben keine gesetzliche Pflicht, den Nachmieter über den Todesfall zu informieren. Es handelt sich nicht um einen Sachmangel der Wohnung, wenn sie fachgerecht gereinigt wurde.
• Das Desinfektionszertifikat dokumentiert die hygienische Unbedenklichkeit. Bewahren Sie es dauerhaft auf.
• Bei direkten Rückfragen können Sie auf die professionelle Reinigung und das Zertifikat verweisen, ohne Details nennen zu müssen.
• Verschweigen Sie den Todesfall nicht auf direkte Nachfrage. Lügen bei Vertragsabschluss können den Mietvertrag anfechtbar machen.

Zeitlicher Ablauf: Von der Reinigung bis zur Neuvermietung

Ein realistischer Zeitplan für den gesamten Prozess:

1. Polizeifreigabe -- am selben Tag bis wenige Tage nach dem Fund (je nach Todesursache)
2. Reinigung und Desinfektion -- 1 bis 5 Tage nach Beauftragung
3. Geruchsneutralisation -- 2 bis 3 weitere Tage (Ozonbehandlung und Lüftung)
4. Ggf. Renovierung -- 1 bis 3 Wochen (Estrich, Wände, Bodenbelag erneuern)
5. Neuvermietung -- nach Abschluss aller Arbeiten und Ende des Mietverhältnisses

In der Praxis vergehen zwischen Todesfall und Neuvermietung oft 2 bis 4 Monate. Je schneller die Reinigung erfolgt, desto kürzer die Gesamtdauer. Jeder Tag Verzögerung kann den Sanierungsaufwand und damit die Kosten erhöhen.

Leichenfundortreinigung AST Nürnberger begleitet Vermieter durch den gesamten Prozess: von der Erstbesichtigung über die Reinigung bis zum Desinfektionszertifikat. Wir haben Erfahrung in der Zusammenarbeit mit Erben, Nachlasspflegern und Hausverwaltungen.

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